顺势而为，探析小产权房合法化之路

顺势而为，探析小产权房合法化之路

所谓小产权房，从法律上来讲，就是非本集体经济组织成员（主要指有支付能力的城里人）所购买的建设在农村集体所有的土地上的房屋。
应该说，小产权房入市并非什么新鲜事，在全国各地早已有之。之所以现在北京出现众多小产权房，主要是高房价造成的，政府从2005年10月开始出台地产新政，抑制房价，到2007年6月，在一个又一个新政推行了18个月后的今天，房价却创出了18个月以来的新高。而北京热销的小产权房，价位普遍在2500元/平米到4000元/平米，这里面已经包括建房者丰厚的利润，那我们会问市场上10000多元/平米的房子都是谁在加钱？每平米多出的7000元以上的钱究竟是谁拿的？
大多购房者无法承受这样的高房价而只得选择相对低廉的小产权房，因为小产权房可以不交或者少交征地“三费”、可以不用支付土地出让金、可以不用支付新增建用地土地有偿使用费等形形色色的规费，而且它还可以不用缴纳房地产开发过程中的各类税费。
小产权房还原了房价的本来面目，让深惧房价之高的老百姓也有了买房的希望；让囊中羞涩的工薪们也可以在远郊购得一个自己的家。小产权房揭示了楼市价格的真相，它清晰地告诉我们高昂的楼价主要来自高昂的土地成本和上百种税费。
于是它的出现不可避免的搅动了京城楼市！它打破了政府垄断土地一级市场的格局，从而使地价和房价大幅度回落。它是一场土地和房屋供应的革命，也是农民自我城市化的一场革命。
前些时日，建设部针对小产权房作了一个风险提示，之后的两天，北京市国土房产局局长安家盛，在全国的“土地日”的宣传咨询活动上表示，北京已下了死命令，在全市范围内调查“乡产房”、“小产权”等房地产项目，对违规开发建设的项目予以停工停售。
一石激起千层浪，其实小产权房的出现实在是无奈之举，试想哪个开发商愿意低价卖房，哪个消费者愿意购买限制权利的东西？在北京楼市供需的角力中，如果没有小产权房，北京房价或许涨得更凶。此时查处小产权房，无疑是在助推市场需求，拉升房价。表面上看是在维护城市面貌、维持市场秩序，当然会得到“大房产商”的一致欢迎，可却苦了那些手里并不宽裕、却急需住房的老百姓们。市场有需求，存在就合理。小产权房若由地下转为地上，由游击队变为正规军，将对房地产市场形成最强大的冲击，或许真的能够撬动房价出现拐点，倘如此，对和谐北京的贡献可谓大矣。
而且高房价导致置业需求不单纯以“住”为目的，这也正是目前房地产市场浮躁的根本原因。小产权房的权利受限制，造成在流通领域的先天性不足，小产权房的购买者才是真正的居住需求者。如果疏导合理，房地产市场的浮躁亦可缓解。
另一方面，城市人到农村置业，还有利于缩小城乡差距，解决城乡发展不平衡、地区发展不平衡、经济社会发展不平衡的矛盾，促进经济社会协调发展。
小产权房的交易已是民间自发形成的一个市场，它不合法却合乎公共利益。如何协调两者的冲突，关系到一大批城市居民能否安居乐业的问题。
目前大量存在的“小产权房”说到底是建立在国家的二元土地结构政策之上的。小产权房之所以不受法律保护，原因是我国法律规定对农村土地的不得流通的规定。但是，与此同时，村民有权出售自己的房屋，只是不可出售给“城市居民”而已。这样的规定不利于城乡一体化发展战略，客观上已经落后于社会发展的现实，到了该修改的时候了。
小产权房究竟该何去何从？单纯的叫停，可能会产生很多问题。
首先，如何保障已购房人的利益？尽管有专家建议对于已经停售的项目，要求开发商退回购房人的房款，但这些钱现在已无法在同一地段买到同样面积、 户型的商品房了。固然，购房人购买“小产权房”有风险自担的成分在里面，但“小产权房”之所以风行，也有政府监管缺位的原因，不能把所有责任都由买房人承担。因此，主管部门能否强制开发商在退房款时，给予买房人一定补偿呢？
其次，如何处理“合格”的“小产权房”？有些项目虽然不能办大产权，但是项目是合法的。类似于这样披着“合法”外衣的“小产权房”有多少，其合法性又体现在何处？是什么名义或哪个部门批准的？如何对“合法”的“小产权房”进行取消呢？
最主要的，是叫停“小产权房”后，民众对低价房的巨大需求政府如何调节？如果处理不好，不但会刺激商品房价格继续上涨，还会增加保障型住房的分配压力。政府目前有能力加大土地供应，加大经济适用房等具有保障性用房地块的供应，给这些购买小产权房的群体提供足够多的买得起的房屋，使房地产市场进入一个良性循环的轨道吗？
其实堵不如疏。中国需要多极化的房地产市场，纵观世界各地的房地产市场，也不都是大一统的。小产权房涉及到中国的土地制度，涉及到中国的三农问题，涉及到中国房地产市场的制度设计。政府不如顺势而为，通过一些途径，让这些住房尽快合法化。
譬如：政府可出台政策将“小产权房”以租赁的方式租给中低收入者，规定最高年限（50或70年），现有“小产权房”购房合同统一更换为集体房屋所有权房屋的租赁合同，同时政府可以指定现有房管部门进行统一管理，同时税务部门也可根据税法规定进行征税。
这样一来，政府多年来纸上谈兵的廉租房问题迎刃而解，无形中又增加了大量的税收；乡镇政府可以名正言顺大搞集体经济，增加财政收入；地方上农民也满意，而中低收入者也解决了住房和转让的问题。可能唯一不满的就是开发商了，要是没有中低收入者去给房价托盘，恐怕所谓的高收入群体也没多少要去买房投机了。所谓的“产权房”的价格也可能回归理性了。
当然，路还有很多……
我们真诚地希望小产权房能就此撬动相关法律的修改，希望小产权房能成为社会保障体系的一部分，希望政府能给广大中低收入者提供能买得起、可供选择的居住空间，促进和谐社会的健康发展。